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施設情報 「高齢者優良賃貸住宅 ほのか」 |
2007年7月18日 |
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| ■高齢者優良賃貸住宅 「ほのか」 （1：16
wmv形式） |
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1920×1080/143MB
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640×360/5MB
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| 物件名 |
高齢者優良賃貸住宅 ほのか |
| 種類 |
高齢者優良賃貸住宅 |
| 竣工 |
2006年8月10日 |
| 所在地 |
住所 |
〒010-0041 秋田県秋田市広面字糠塚 102-1 |
| 交通 |
JR秋田駅から車で15分。外旭川病院から車で20分。 |
| 建物概要 |
敷地面積(坪) |
1,754.48m2（530.7坪) |
| 延床面積(坪) |
2,308.05m2（698.1坪) |
| 土地建物 |
鉄筋コンクリート造地上3階建 |
| 事業主 |
会社名 |
株式会社 フォーエバー |
| 本社 |
秋田県秋田市外旭川字三後田200 |
| 業務内容 |
居宅介護支援事業所
訪問介護事業 |
| 居室 |
室数(定員) |
50戸（全室個室） |
緊急通報・
安否確認 |
居室にナースコールを設置・夜間にも夜勤ヘルパー1名が待機 |
| 費用 |
月額利用料 |
（介護保険除く）122,600円〜133,100円 |
| 敷金 |
282,000円 |
| ホームページ |
http://www.jkk-sotohp.or.jp/honoka/honoka_main.html |
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人口33万人を抱える秋田市に平成18年8月、県内初の高齢者優良賃貸住宅「ほのか」が誕生した。
事業主は外旭川病院（医療型療養病床228床・穂積恒院長）のほか介護老人保健施設、2つのグループホームを運営する医療法人惇慧会のグループ会社、（株）フォーエバー。
同社は4年前に同じく県内初の有料老人ホーム「ソフィー」を開設し成功している。
この度、外旭川病院院長でグループの理事長である穂積恒氏に、「ほのか」の開設の背景と利用状況、経営効果などについて伺った。
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穂積氏が「ほのか」の開設に乗り出したのは、平成18年4月の診療報酬改定の骨子が固まった同年2月のこと。
診療報酬改定では療養型病床の削減をにらみ、医療の必要度が低い患者の診療報酬が引き下げられることになり、医療療養型病床228床を掲げる同院にとって月600万の減収になることは避けられなかった。
打開策として同院では医療区分1の患者を減らし、2、3の患者を増やす必要に駆られたが、そこで問題になったのが医療区分1の患者の行き先である。
そもそも入院患者の大半が、在宅で受け入れるキャパがないために長期療養を余儀なくされている人たちだ。
「病院側が受け入れ先を提供し、医療の必要度の低い人に移ってもらわなくては、医療区分3の方に入院してもらうことができない」。こう考えた穂積氏は、早急に受け皿作りに着手する必要があった。
なお、厚生労働省は今年3月、医療法人の附帯業務規制を緩和し、医療法人に高齢者専用賃貸住宅や有料老人ホームの運営を認める支援策を明らかにした。
しかし、穂積理事長は、とにかく早く受け皿を準備したかったこと、また、介護保険料圧迫のため現在グループ会社が運営する有料老人ホーム50床以外に県が有料老人ホームの新設を認めていないことから、グループ会社による高齢者優良賃貸住宅「ほのか」の開設に踏み切ったという。
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昨年の4月8日に地鎮祭を行い、同年8月28日に「ほのか」はオープンを迎えた。
3階建て全個室で居室数は50戸。一部屋18.6m2で、家賃は建築原価から割り出し47,000円に設定した。
このほか、管理費、食費、光熱費、介護保険1割負担などをあわせて、月平均15〜16万円ほどかかるという。 |
＜敷金＞ 282,000円
＜月額費用＞
・ 家賃 47,000円
・ 管理費 31,500〜42,000円
・ 食費 44,100円
＜その他＞
・ 電気代 2,100円(月)
・ 冷暖房費 5,000円（月）
・ 介護保険1割負担 〜35,800円 |
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| 昨年8月28日にオープンした秋田県初の 高齢者優良賃貸住宅「ほのか」 |
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「ほのか」開設の背景について補足すると、昨年同時改定された介護保険報酬においてヘルパーによる生活介助が制限されたことから、(株)フォーエバーが運営するヘルパー事業の減収が懸念されたことも、一つの理由として挙げられる。
そこで、病院に入院する医療必要度は低いが介護度の重い患者を「ほのか」に移し集中的に介護サービスを提供すれば、ヘルパー事業の減収分を補填できると考えたのだ。
また、介護付き有料老人ホームの経営から分かったこととして、50名の入居者に対し何らかの医療行為を行うことで得られる収入も、「経営上決してばかにならない額」であると穂積氏は言う。
入居者の50名が病院の外来に通ったり、あるいは通えない人に対しては往診や訪問看護を提供できれば、まとまった収入源になる。
特に往診や訪問看護は移動に時間がかかり一日数件しかいけないが、一ヵ所にまとまっていれば10件はこなすことができる。いわゆる「囲い込み」であるが、利用者にとってみても病院がバックについていることはいざというときの安心感につながるため、双方にメリットがある。
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[ラウンジ] エレベーター前のラウンジ。
ソファにも遊び心がうかがえる。 |
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敷地面積は1,754.48m2。鉄骨3階建てで1階が784.85m2、2偕と3階が761.60m2で、延床面積は2,308.05m2。
行政指導で50床以上は施設としてみなされるほか、あまり大きな建物だと老健や特養のような雰囲気になってしまうため、入居者の気持ちを考え50戸に設定した。
5月現在の入居者の内訳をみると、男性が16名、女性が34名で、うち秋田市民が45名、5名が市外（県内）からだ。
平均年齢は82〜83才で、平均要介護度は1.9。現在、サービスの利用者は訪問看護が15名、訪問介護が34名、往診が25名だが、今後要介護度が上がるにつれ利用者は増える見込みだ。
なお、外旭川病院から移った患者は10名ほどで、自宅から移ってきた人が6割を占めている。
なかには他の特養や老健から移ってきた人も10名ほどいるが、これは相部屋を嫌ったり、あるいは僻地にある特養では家族と頻繁に会えないという理由が大半だという。
入居者が重症になった場合は、外旭川病院に普段からかかっている人は優先的に同院に入ってもらう。
一方、大学病院や日赤病院を利用している人には、そちらのかかりつけ医に診て貰うことが多いという。
現在、外旭川病院にかかる患者は半分で、あとの半分は他の医療機関に行っている状態だ。
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| ［廊下］廊下の壁には穂積氏のコレクションである版画がかけられ、利用者や家族の目を楽しませている。
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理想は外旭川病院に隣接させることだったが、とにかく早期にオープンさせることを第一優先したため、完璧な立地条件は求めなかったという。
とはいえ、外旭川病院から車で10分ほどの街中に位置し、周辺にはコンビニや食料品専門のスーパーがあり、日常生活には困らない立地だ。すぐ傍に秋田大学医学部附属病院もある。
建築費は4億6,000万円。土地は賃貸で600坪40万円（月）がこの辺りの相場。入居率80%が採算ポイントだという。
開設から7ヵ月たった今年4月に満室となった。
開設以降、順調に家賃収入のほか医療保険および介護保険の収入が増えており、今年4月の単月でみると外来41万円、訪問看護113万円、訪問介護260万円と、医療・介護保険でトータル414万円の収入になったという。
「自前で訪問看護、訪問リハビリ、往診など在宅サービスを行える体制があれば、住宅を建てそこそこ入居者を確保し集中的にサービスを提供でき、安定した収益を得ることができる」と穂積氏。
診療報酬の改定で病院自体の収入は下がったものの、グループ全体の総合力で減収分をカバーしていく形だ。
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入居のきっかけは新聞広告や口コミによるものが多かったそうだが、穂積氏は当初、開設2、3ヵ月で満室になると予測していたという。4年前に開設した介護付き有料老人ホーム「ソフィー」では開設後すぐに満床となったからだ。
予想よりも時間がかかった理由として穂積氏は、近隣にショートステイや小規模多機能といった競合が出始めたこと、また、介護付き有料老人ホームのようにサービス担当者が内部スタッフを兼ねているのではなく、外部からサービスを持ち込んでくるというシステムのため、24時間介護が受けられるのかどうかが分かりづらく、利用者の安心感につながりにくかったためと考えている。
介護サービスが安定して受けられるかどうか明確にならない限り、持ち家を手放してまで住み替えようとは思わないのだろう。
しかし、ヘルパーによる24時間の安否確認サービスなど徐々にシステムの理解が進むと、外旭川病院を中心とする医療サービスがいざというときに受けられるという安心感、アクセスのよさ、家賃の割安感が人気を集め、利用者獲得につながったのだそうだ。
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設備としては各個室にベッドとトイレ、冷暖房が備えられているほか、各階にお風呂と寝たきりの人のための特浴室、食堂があり、有料老人ホームとまったく同じ作りだ。
内装は特養や病院、ホテル、レストラン等の内装デザインの企画、提案、施行を行う（株）ドゥエの豊福和代氏が担当し、全体的に温かな色合いに仕上げられている。
施設内の壁の随所に絵画や版画がかけられ、入居者や訪れた人を楽しませようとする現代アートに造詣の深い穂積氏ならではの心遣いが感じられる。
スタッフは常勤のヘルパー6名が交代で早番、遅番、夜勤を行い、夜10時以降は夜勤のヘルパー1名と警備員1名が待機する。
もちろん、6名で全入居者に対応するのは不可能なため、グループ内のヘルパー事業所から22名の外部ヘルパーが入り、合計28名のヘルパーが50名の入居者に関わっている。
なお、外部ヘルパーはサービス終了後すぐに事業所に戻るのではなく一階の受付でナースコールに対応するため、日中は施設側のヘルパー1名以外に常時2〜3名の外部ヘルパーが待機するという。
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[食堂] 食事は外部から真空調理で運ばれたものを調理師がスチームコンベクションで調理しなおし、それを各階に配置されたヘルパーが配膳する。 |
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[浴室] 湯船の床には畳風の床材やすのこを敷き、家庭的な
雰囲気を出している。
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■確実な安定収入が得られるビジネスモデル
この度穂積氏が高齢者優良賃貸住宅の建設に踏み切ったのには、4年前に開設した介護付き有料老人ホーム「ソフィー」の成功が大きかったようだ。ソフィーは開設して1ヵ月で満床となり、経常利益率は18.3％に昇るという。
なお、秋田県では過疎地の人材を採用した際、5名につきいくらかの補助金がもらえる制度があり、現在17名のヘルパーを採用しているソフィーには5年間で4,000万円の補助金が支払われている。
しかしそれを差し引いても10％以上を維持しているという。
「有料老人ホームや高優賃はマンションのように出入りが激しくなく、入所すれば亡くなるまでいるケースがほとんど。
毎月確実な安定収入が得られる」と穂積氏。自前で在宅サービスを持っていれば、手堅いビジネスモデルとなりうる。
■求められる第三者評価
現在、外旭川病院が病院機能評価を取得するほか、介護付き有料老人ホーム「ソフィー」や介護老人保健施設、ヘルパー事業所、グループホームもISO9001を取得し、第三者評価を入れることで質を担保している。
ISO取得には利用者へのアンケート調査を実施しなくてはならないほか、定期的に継続審査もあるため職員も手を抜くわけにいかず、モラルアップにもつながっているという。
惇慧会グループのこうした取り組み姿勢は利用者の信頼につながり、「ほのか」の前評判にも影響したようだ。
60才以上の高齢者に入居者を限定する高齢者優良賃貸住宅には行政の各種助成措置などが整備されているが、「入居者を専ら高齢者に限定した」だけの高齢者専用賃貸住宅は、高優賃や有料老人ホームのように都道府県や市町村から指導や監査を受けることはない。
極めてフリーな立場で自由に運営できる半面、玉石混交となることは必至だ。そのようななかで、外部から入ってくる介護サービスの事業所がISOを取得しているかどうかは、今後入居を希望する人にとって選択の基準のひとつになるのではないか。
※高齢者専用住宅
高齢者専用賃貸住宅とは、高齢者の入居を拒まない「高齢者円滑入居賃貸住宅」のうち、専ら高齢者を賃借人とする賃貸住宅を指し、手すり、段差の解消、緊急通報システム装置等高齢者に配慮した設備・仕様が施された住宅。
※高齢者優良賃貸住宅
高齢者が安全に安心して居住できるように、「バリアフリー化」され、「緊急時対応サービス」の利用が可能な賃貸住宅。高齢者向け優良賃貸住宅制度は、60歳以上の単身・夫婦世帯の方等を入居対象に、このような良質な賃貸住宅を、民間活力を活用して供給促進するための制度であり、高齢者向け優良賃貸住宅を供給する事業者は、「高齢者の居住の安定確保に関する法律」に基づき、建築費助成や家賃補助など各種の支援措置を受けることができる。 |
■手厚い待遇で人材を確保
人材確保については、外旭川病院には県内唯一のホスピスがあり、そこで働きたいと希望する看護師やヘルパーが多数応募してくるという。
また、ヘルパーはパートタイマー制だが、社会保険をつけボーナスを渡すなど待遇面のよさが口コミで広がり、グループ内の人材確保については特に心配ないそうだ。
特に「ほのか」のように利用者がまとまっていれば同じ時間をかけて多くの人数にサービス提供できるため、ヘルパーにとっても効率よく稼げるのだという。
■よほどのものを建てないと低価格の有老ホームに勝てない
なかには療養病床を転換して高専賃にしようと計画する病院もあるが、「個室にするにはかなりの費用がかかるうえ、水周りの整備やアメニティの充実を考えると、病院を改築して作るのは難しい」と穂積氏は指摘する。
「結局、新しく建てたほうが安くつく。また、今は価格を低めに設定した有料老人ホームが増えていている。
そこと競合していくには価格、アメニティの両面でよほどのものを建てないと難しいのではないか」（穂積氏）
■医療を前面に打ち出すと、入居しづらい？
秋田駅近くの旧日赤病院隣接地に賃貸住宅を兼ねたメディカルモールがあるが、現在は内科クリニックが１つ入るのみで、メディカルモールの体を成していない。
これに対し穂積氏は「医療そのものが前面に出ると、住民も病院に入院したかのような感覚になる。
やはり住居は住居として別にしなければ、精神的に入りづらいのでは」と分析する。
これまでも精神科をはじめ複数診療科が入ったものの、結局もっと患者数の多い場所へ移っていったという。
■今後は在宅サービスに注力
現在「ほのか」には同グループ内のヘルパーステーションから22名のヘルパーが来ているが、「入居者だけにサービスを限定してしまってはもったいない」との理由から、「ほのか」にヘルパーの事業所を併設することは考えなかったそうだ。
また、これからは在宅医療がメインとなることは避けられないため、広範囲でサービスが提供できるよう、次なる展開として「在宅サービスセンター」の設立を計画しているという。
いくら費用が安いとはいえ、月10数万円を出すにはある程度収入がある人に限られてしまい、実際はそのような余裕のない人がほとんどだという。
「そういう人が今後どんどん増えていくことを考えると、やはり在宅医療に注力していくほかない」と穂積氏は言う。
そこで現在考えているのが、在宅療養支援診療所、ケアプランセンター、訪問介護・看護、訪問歯科、訪問リハ、訪問服薬指導、訪問栄養指導など、在宅サービスをすべて集約した「在宅サービスセンター」構想だ。
運営側にとっても情報共有がスムーズに行えるうえ、利用者にとっても、１つのセンターに頼むことであらゆるサービスに対応してくれるというメリットがある。
現在、秋田市の人口約30万人とすると、「在宅サービスセンター」一箇所でその4分の1にあたる7〜8万人をターゲットに考えているという。すでに土地は確保済みで、今年11月末に着工予定だ。 |
[ご注意]
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このレポートは、累計数百に及ぶ実地調査済み施設のうち、2006年4月以降調査した 物件をランダムかつ簡易に紹介しているものであり、当方による推薦等を意図した
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