R&Dレポート「シニアレジデンス町田」

物件名		シニアレジデンス町田
種類		住宅型有料老人ホーム
入居要件		原則65歳以上の自立から要支援・要介護認定者（60歳以上65歳未満は要相談）
開設年月		2007年5月1日
所在地	住所	〒194-0215　東京都町田市小山ケ丘1-3-8
所在地	交通	京王線多摩境駅より徒歩20分（シャトルバス運行）
建物概要	敷地面積	17,988.89m²
	延床面積	4,161.39m²
	土地建物	鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、地下1階、地上4階建て2階部分及び一部1階部分
	設計監理・施工	建物権利・賃借：土地建物はグループの有限会社湘南ヘルスケア所有設計監理・施工：伊藤喜三郎建築研究所
	併設施設	同建物内には総合病院、敷地内にはリハビリテーションセンター、介護老人保健施設
事業主	会社名	ふれあいグループ有限会社湘南ふれあいの園
	主要株主	湘南ふれあいグループ
	業務内容	有料老人ホーム運営
居室	室数(定員)	81室（定員84名）
	居室面積	17.50m²～42.99m²
	緊急通報・安否確認	緊急通報/共用部のレストラン、浴室居室内の浴室、トイレ、ベッドサイド安否確認/病状に応じた頻度で巡回
費用	入居一時金	1,700万円～3,700万円 2人部屋4,980万円～5,980万円
	償却方法	初期償却20%、80%を5年（60ヵ月）間月均等償却
	月額費用	管理費140,000円～195,000円 2人部屋(夫婦部屋）： 1人入居の場合は、220,000円～240,000円　　　　　　　　　　　　　 2人入居の場合は、272,500円～292,500円食費の目安58,200円（1日3食30日の場合） ※朝食470円、昼食630円、夕食840円で実食分負担
ホームページ		http://www.fureai-g.or.jp/s-residence/

2007年5月1日、緑豊かな多摩ニュータウンの最西端にオープンした、住宅型有料老人ホーム「シニアレジデンス町田」。運営するのは、神奈川県下で医療・保健・介護・教育分野に多数の実績がある、ふれあいグループである。

ふれあいグループが東京都下で開設するのは、17年4月1日、東京都練馬区に介護付有料老人ホーム「ふれあいの園練馬高野台」を単独で開設して以来、2件目にあたる。
今回、ふれあいグループがこの地で開設したきっかけは、東京都の「リハビリテーションを中心にした病院」事業の公募による。
同グループは、昭和45年の相模医院開設を皮切りに、現在、神奈川県下を中心に4つの医療法人社団と3つの医療法人、2つの社会福祉法人、1つの学校法人を運営する、医療・保険・介護・教育の一大グループ。
同グループの医療法人社団康心会が今回、東京都の募集に入札し、これまでの実績を評価され、競争を勝ち抜き開院となった。

エントランス・ロビーホール

フロント

メールコーナー

エレベーター

施設の特徴は、総合病院・老人保健施設・住宅型有料老人ホームが一体となった複合施設であることだ。
複合施設ではめずらしく、3～4階の病院部分の下部にあたる、2階に住居スペースを取っている。
これは施設に足を踏み入れると、その理由がよくわかる。
居住スペースとなる建物2階の中心に、中庭形式で庭園が造られているのだ。
東屋と池を配した日本庭園が核となり、鹿脅しを配した和風光庭、洋風光庭がある。
日本庭園に面した14室は、それぞれ個室にウッドデッキが付いており、さながら自家庭園の趣を堪能できる。
この配置を考えた理由は、3階以上の入院病棟からも見える大きな中庭を作り、入院患者にも庭園の癒し効果をという考えからだ。

ラウンジから日本庭園東屋を望む

ウッドデッキテラスからせせらぎも楽しめる

洋風光庭は外気浴・喫茶としても利用できる

エントランスを入った右手にはレストランも配置。
調理は病院・福祉施設で給食を提供する(株)レオックジャパンへ委託している。
入居者がまだ少ないので、メニューは現状、一種類での案内だが、実際には個々の入居者の体調に合わせて、お粥、刻み食、ミキサー食などの個別対応はもちろんのこと、あくまでも楽しい食事を大切にしようとの配慮から、入居者の投薬やアレルギーによる食材制限、好みに合わせて苦手な食材は変更するなど、臨機応変な対応を心がけるという。費用は実食分で清算する。

レストラン桜

レストランメニュー

サラダバーワゴン

セルフ飲料コーナー

「ふれあい町田ホスピタル」に併設されている回復期リハビリテーションセンターは、およそ400m²の体育館のように広いガラス張りの円形ホール型で、多種多様な器具がホールを取り囲むように置かれている。
開放的で明るく、プールもあり、前向きな気持ちでリハビリに取り組めそうだ。
「ふれあい町田ホスピタル」の200床は紹介による転院もあって順調だが、外来は知名度の不足から、開業直後の現時点では患者数もまだ少ない。

外来受付スペースの背面はガラス貼り、外にはシニアレジデンス同様に、小さな滝を配した日本庭園が広がり、待ち時間をあまり感じさせない癒しのスペースが広がる。
地元住人からの認知が低いことは客観的にみて残念だが、今しばらくの話だろう。

総合病院「ふれあいホスピタル町田」

総合受付

受付カウンター

ホスピタル前庭

チャペル

リハビリテーション棟外観

リハビリテーションセンター内部

リハビリテーションプール・ブース

これまで当施設を見学した人の傾向をみると、その近隣に住む子供世代が遠方に住む親を呼ぶケースが多いという。同居は無理でも、まだまだ元気なうちに、近距離へ老親の住まいを移して欲しいという考えだ。　

施設の隣接する相模原市橋本駅周辺は、ファミリー向けの大規模マンション、ミニ開発住宅の建設が相次いでおり、小さな子供がいる若い夫婦世帯の移住も目立つ。
こうして近隣に若い世帯が増えたことが、当施設への関心をより高めているのだろう。
そもそも、これら複合施設は、「町田グランネットタウン」という、東京都が施行した相原・小山土地区画整理事業区域にあたる。
「町田グランネットタウン」の中核となるのは、大規模マンションの「ソルグランデメイツ多摩境」である。
総戸数390戸、20年3月末に入居予定であり、病院の近隣に道路を挟み2棟が建つ予定だ。この住民が当施設に寄せる期待は大きいだろう。

2階

廊下

機能訓練室

喫茶コーナー

大浴場はジェットバスを採用

有料老人ホームは2006年の老人福祉法の改正の中で食事サービスの提供は特に必要ないが、入居者満足度向上につながると判断して、レストランスペースが確保されている。
また、居室にキッチンが存在することが、募集スケジュールを鈍らせる要因ともなった。
自炊のできる施設というイメージが先行してしまったためだ。
現時点で20名が入居しているが、うち7割が自立して生活しているという。
実際は、特定施設入居者生活介護としての認定は受けていないものの、介護士の資格をもった職員を24時間体制で配置しており、月額費用は管理費としてまかなわれている。
もちろん、特定施設ではないので、居室で介護保険の訪問介護サービスを受けることも、デイサービスへ通うことも可能だ。
介護保険の指定事業は、居宅介護支援事業所と訪問介護事業所を併設の「ふれあい町田ホスピタル」が行っている。
当施設でも特定施設入居者生活介護の指定を希望しているが、東京都の介護保険政策により、保留となっている。厚生労働省では2011年には12万床ある介護型療養病床の撤廃を決めており介護難民の受け皿的発想から医療法人グループでは高齢者の介護施設や住宅を開設の方向にある。
ただ、当施設のように病院グループが併設する「高齢者向けの住宅や施設」はこれから増えると考えられ、東京都は今年度、医療法人と社会福祉法人を対象に介護専用型有料法人ホーム設置促進のため補助費用4億円（200床分）を確保し法人の募集をしており、今後注目したいところだ。

さらに、オープンして、予想外の問題が浮かび上がった。
当施設にとって、医療機関との複合施設というのは大きな差別化のポイントであり、一番のメリットともいえる。
しかし、もうひとつの併設施設「介護老人保健施設　ふれあいの町田」である。
複合である以上、どちらの施設も見学し、検討したいと思う人にとっては、設備仕様やアメニティ、サービスも異なる両方が検討対象になっている。
住居費と介護費が別で、住居費が全額自費の住宅型有料老人ホームと、介護保険の施設サービスで住居費も安価負担であり、内装・設備が同レベルの介護老人保険施設を比較すると、選択の結果は明らかであり、同グループの内部が一番の競合という皮肉な状況を呈している。　

特にこの介護老人保健施設は、特別養護老人ホームのない町田市において、150床をもつ施設であり、市としては久しぶりの新設であることから、すでに利用者は増え始めている。
現在、シニアレジデンス町田を見学に訪れる人の年齢層は、主に70歳代。
反響の良さでみると、夫婦で入居を希望者する人が半分を占める。ホーム探しが夫婦共通の話題となる世代だ。
短期入居は検討中の段階だ。空き部屋があるので、埋めるためにやりたい気持ちはあるが、そのために既存入居者のサービスにしわ寄せがあるのなら避けたい、とのポリシーを貫徹している。

老人保健施設「ふれあいの町田」

「シニアレジデンス町田」パンフレットより
※クリックで拡大します

玄関はオープン時幅員1ｍ以上の
引き戸を採用

居室壁面には収納スペース確保

クッキングヒーター、シャワーブースまたは浴室があり、バルコニーはウッドデッキ仕上げです。
ベッドは、持ち込みまたは介護保険のレンタル利用になりますが、寝具リネン一式は無料貸し出しがあります。

2人室利用モデルルーム

リビングコーナー

2人室利用ベッドルーム

居室からの眺望

ベッドサイドの緊急通報ボタン

居室内洗面台

全室ミニキッチン設備を導入しており、「まるで自宅のような」ゆとりを提供する、とのセールスプロモーションを行い、差別化の一端を担っている。

1人用居室クッキングヒーター

2人室用クッキングヒーター

背当てと撥ね上げ手すりが設置されている

浴室またはシャワーブースには換気扇

トイレ同室のシャワーブースタイプ

トイレ室とは別の浴室タイプ

・	ふれあいグループは昭和60年以降、買収などで医療法人のグループ化を進め、7つの医療法人と社会福祉法人、有料老人ホーム経営のＭＳ（メディカル・サポート）法人を保有。現在、医療と介護で49の事業拠点を運営し、さらに、専門学校・幼稚園も県下7ヶ所での経営実績がある。

・	病院と同一建物に設置した有料老人ホーム事業は、Ｈ14年開設の「シニアホテル横浜」、昨年開設の東戸塚、平塚と「シニアレジデンス町田」の4ヶ所の運営になる。回復期リハビリテーションセンターが併設されており、近い将来には介護予防及び統合医療サポートに期待ができるホームである。

・	神奈川県外でのふれあいグループの認知はまだまだで、病院の利用者や老人保健施設と有料老人ホームの入居利用者が増大し満室になるには1年程はかかるであろう。

・	最寄り駅まではバス便なので、病院循環のシャトルバス利用になるであろうが、町田グランネットタウン地区には中央にニュータウン幹線が縦断して、南側には町田街道が、西側には国道16号線が近接する交通環境であるため、周辺はかなりの渋滞エリアであり交通環境の悪さが懸念される。

・	近隣には競合となる(株)ハーフセンチュリー・モアの300室を超える「サンシティ町田」が満室の運営をしている。スタッフには転職者もいるようだが、いずれも敷地内に医療関連施設を持つ大規模プロジェクトで、同建物の総合病院の強み・安心感をマーケットがどう評価するのか、行方が注目される。

・	日本庭園や自然環境は良く、生活習慣病などメディカルケアが必要な高齢者には評価されるであろう。

・	ホーム内の介護スタッフは、特定施設同様に看護・介護スタッフ3：1で配置、緊急時には24時間体制でふれあい町田ホスピタルの看護師を窓口に医師の判断を仰ぐサービスは最大の魅力だ。

・	スタッフ研修に関しては、グループ全体で茅ヶ崎や横浜などエリアごとに月例の医療研究会を実施。医師がリーダーとなって看護師、介護士、PT・OT・ST、その他の医療・介護関連職すべてのスタッフの学習の機会をもっている。さらに有料老人ホームではリーダー職を中心に、毎月施設ごとにケースカンファレンスを開催し、スタッフのスキルアップや情報を共有化し、サービスの平均化、底上げを図るシステムがとられる。

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